Renegociar financiamento de imóvel: é possível? Como funciona?

Renegociar financiamento de imóvel: é possível? Como funciona?

O financiamento imobiliário é uma das formas mais usadas pelo consumidor para conseguir comprar sua casa própria. Como se sabe, porém, todo financiamento de imóvel embute juros, ainda que, em muitos casos, eles possam ser baixos. De qualquer modo, não são raras as ocasiões em que o consumidor não consegue continuar assumindo o pagamento desses custos.

Imagine que você financiou um apartamento, mas agora integra os mais de 13 milhões de desempregados no Brasil. Seu cônjuge não consegue pagar as parcelas sozinho, mas vocês não desejam abrir mão dessa oportunidade de ter um imóvel próprio. O que fazer nesses casos? É possível renegociar o financiamento de imóvel?

Conseguiu uma taxa de juros boa no momento da compra e não sabe se conseguirá mantê-la na negociação? Está inseguro sobre o banco tomar seu imóvel? Veja todas as possibilidades existentes para renegociar financiamento de imóvel e manter vivo seu sonho da casa própria.

Possibilidade de renegociar financiamento de imóvel

Renegociar financiamento de imóvel é uma possibilidade. A instituição financeira pode se recusar a negociar a dívida. Por isso, para saber se é possível adotar essa prática, o primeiro passo a ser dado é analisar as cláusulas do contrato e verificar se existem possibilidades de renegociação e quais são elas.

Outro ponto que o interessado deve se atentar diz respeito ao tipo de imóvel. Ele foi comprado pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH)? Se sim, há algumas possibilidades na hora de renegociar financiamento de imóvel. Há valor a ser utilizado do FGTS para fazer amortização do empréstimo? Isso também te dá mais possibilidades de reduzir a prestação e manter o prazo do financiamento.

Existem 7 possibilidades de renegociação de financiamento de imóvel:

  • Renegociar o débito com o banco;

  • Realizar a portabilidade da dívida;

  • Renegociar o prazo de financiamento;

  • Utilizar o FGTS;

  • Conseguir um sócio para seu imóvel;

  • Vender o imóvel;

  • Entrar na Justiça.

Renegociar o débito com o banco

Uma das primeiras saídas para renegociar financiamento de imóvel é renegociar a dívida com o banco. Em tempos difíceis, é ainda mais fácil conseguir aplicar essa alternativa. Isso porque a crise econômica não escolhe quem sofrerá com ela. E os bancos também arcam com muitos prejuízos quando ela aparece.

Diante desse cenários, muitas instituições financeiras se tornam mais flexíveis para negociar as parcelas em atraso. Algumas, inclusive, concedem algum tipo de carência para que você possa quitar seu débito. Essas parcelas poderão ser incorporadas ao saldo devedor para facilitar o pagamento.

A renegociação com o banco, no entanto, deve ser assentada em contrato. Portanto, o que vai ficar valendo, desse momento em diante, é o que está registrado nele. Cabe ao cliente esforçar-se para cumprir as novas condições.

Na Caixa Econômica Federal, por exemplo, existe um sistema facilitado para que os clientes possam realizar a renegociação de suas dívidas. O acesso é rápido e simples. Se você faz parte do grupo que está com as prestações do financiamento do imóvel em atraso, basta acessar o site da instituição financeira e fazer uma proposta online para a negociação de uma forma mais adequada de pagamento do débito.

Entre no site da Caixa Econômica Federal, escolha a opção de financiamento habitacional e informe seu CPF. Em seguida, o próprio sistema lhe propõe algumas opções para o pagamento dos boletos em atraso. Se você não encontrar nenhuma condição que se adequa ao seu caso, você ainda pode ligar para a instituição para obter mais informações.

Sabendo dessa possibilidade, procure o banco no qual você fez o financiamento para conversar. Explique suas dificuldades financeiras e proponha um plano ao qual você possa atender, de modo a não ficar inadimplente. Mas se lembre de que o banco não é obrigado a renegociar. Caso ele se negue a renegociar financiamento de imóvel, você precisa procurar outra alternativa.

Migrar a dívida para outro banco

Outra possibilidade para renegociar financiamento de imóvel é fazer a migração do crédito imobiliário para outro banco que ofereça taxas de juros menores. Isso é permitido por lei — mais precisamente pela Lei de Portabilidade do Crédito Imobiliário, aprovada em maio de 2014. É a chamada portabilidade do crédito imobiliário.

Quando se trata de portabilidade, é preciso ficar atento a certos pontos, como:

  • Não é possível aumentar o prazo ou reduzir o valor financiado;

  • Existem algumas despesas para que a migração seja realizada (custos do novo financiamento e cartório);

  • Trata-se mais de uma solução paliativa a longo prazo, não recomendada para consumidores muito endividados.

Considerando os custos da portabilidade, a não ser que a redução da taxa de juros fique acima a 0,5%, a mudança pode não ser vantajosa. Imagine que você contratou no seu financiamento uma taxa de juros de 7,4% ao ano. Mas devido às recentes elevações da taxa básica de juros (Selic), é pouco provável que você consiga uma condição melhor do que a sua atual. Ou seja, antes de realizar a portabilidade, analise se ela é vantajosa para renegociar financiamento de imóvel.

Se você está pensando em realizar a portabilidade, veja um passo a passo simples do que deve ser considerado:

  1. Solicite na instituição financeira onde mantém o financiamento o Demonstrativo de Evolução da Dívida, que contém dados de seu financiamento (número do contrato, saldo devedor atualizado, taxa de juros anual nominal e efetiva, valor da parcela, prazo total e remanescente, dia do vencimento da última parcela e sistema de pagamento);

  2. Faça uma pesquisa junto às demais instituições financeiras para escolher a melhor taxa;

  3. Compare o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento, já que, além da taxa da transação, há outros custos embutidos, como seguro de vida, que devem ser somados para que você analise antes de tomar a decisão;

  4. Questione se existirão outros custos após a portabilidade (transferência), como custo de avaliação do imóvel e do registro em cartório.

  5. Após levantar tais informações, retorne ao banco de origem, mencione as taxas que conseguiu na concorrência para avaliar se eles apresentarão uma negociação para que a portabilidade não ocorra. Caso contrário, realize a portabilidade se ela for vantajosa.

De acordo com o Banco Central do Brasil, “a troca de informações entre a instituição credora original (detentora da operação a ser liquidada) e a instituição proponente (ofertante do novo crédito para liquidação da operação original) deve ser realizada somente com a utilização de sistema eletrônico autorizado pelo Banco Central”.

Enquanto a portabilidade não se formalizar, o Banco Central destaca que “a instituição credora original pode renegociar com seu cliente e oferecer condições mais vantajosas. Caso haja desistência da portabilidade, as pessoas físicas devem formalizar essa intenção com a instituição credora original.”

Se essa for uma boa opção para renegociar financiamento de imóvel, siga em frente.

Renegociar o prazo de financiamento de imóvel

Outra maneira de renegociar financiamento de imóvel é renegociando o prazo de financiamento, solicitando mais tempo. Dessa forma, as parcelas terão um valor menor, proporcional ao saldo devedor.

O prazo maior permite que você tenha mais tempo para organizar suas finanças. Pode ser uma boa solução para aliviar o peso financeiro sobre o orçamento doméstico. Porém, existe um prazo final, que não pode ser superior aos 80 anos do cliente e há um limite de parcelas.

Usar o FGTS

O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço também pode ajudar na hora de renegociar financiamento de imóvel. Existem duas formas de usá-lo nesse caso: amortização do saldo devedor e pagamento das parcelas.

Amortização do saldo devedor

O FGTS é usado para abater uma parte do valor, mas o prazo para pagamento da dívida permanece o mesmo. A vantagem é que as parcelas agora serão menores. É um modo interessante de renegociar financiamento de imóvel.

Um detalhe importante a considerar é que, caso você tenha usado o FGTS para dar de entrada no imóvel, só poderá voltar a usá-lo para amortização passados dois anos.

Pagamento das parcelas

Outro modo de usar os recursos do fundo de garantia para renegociar financiamento de imóvel é pagar parte das parcelas do financiamento. É uma das boas formas para superar a dificuldade financeira e conseguir manter o pagamento da dívida. De acordo com a lei, o limite de pagamento de prestações com recursos do FGTS é de até 12 parcelas, sendo que no máximo 3 delas devem estar atrasadas.

No total, você poderá pagar até 80% da quantidade de parcelas com o FGTS, bem como multas e encargos incidentes sobre as mensalidades atrasadas. Em outras palavras, ainda será preciso assumir 20% do valor restante das parcelas, No entanto, é preciso destacar que o cliente ganha tempo para organizar seu orçamento doméstico.

Mais uma vez, é preciso destacar que o saldo do FGTS poderá ser utilizado novamente da mesma maneira logo após o encerramento de cada operação.

Conseguir um sócio para seu imóvel

Você tentou renegociar financiamento de imóvel com o banco e não deu certo. Na segunda tentativa, avaliou se a portabilidade era uma opção vantajosa, mas concluiu que seria pior para seu orçamento. Além de não poder utilizar o FGTS para amortizar o saldo devedor ou pagar algumas parcelas, não conseguiu renegociar o prazo de financiamento. Diante de tantas negativas para renegociar financiamento de imóvel, é preciso colocar a criatividade para funcionar.

Uma alternativa é buscar um sócio para o seu imóvel. Se você nunca ouviu falar nessa possibilidade, provavelmente não tem nenhum amigo ligado no mercado imobiliário. Mas é bastante simples. Na prática, é conseguir alguém que possa comprar parte do seu imóvel.

É uma forma de renegociar financiamento de imóvel que não envolve diretamente as instituições financeiras, mas alguém que vai aliviar o seu lado. Como o brasileiro adora investir nesse mercado, é provável que seja mais fácil conseguir um sócio do que vender o imóvel integralmente. Tem alguém próximo a você que tenha interesse em te ajudar? Converse com essa pessoa.

No entanto, é preciso ter em mente que esse segundo indivíduo não quer e não pode correr riscos nessa transação. Por isso, é preciso ter garantias legais, o que pode acontecer de duas maneiras: o sócio comprará à vista uma parte do imóvel ou entrará como um reforço da renda no financiamento.

Imagine que você perdeu um emprego e não conseguirá assumir todas as parcelas. É preciso renegociar financiamento de imóvel. Mas nada deu certo antes. Então, conseguir alguém para reforçar sua renda no financiamento faz bastante sentido. Inclusive para o banco. Esse “sócio” seria um coparticipante no financiamento. Ou seja, pagaria a parte correspondente à sua participação na nova renda.

Na hipótese de compra à vista, o valor pago poderá ser utilizado para amortizar parte do financiamento. Isso fará com que o valor das prestações diminua.

Em qualquer uma das situações, você deve conseguir autorização do banco financiador para que a medida tenha valor legal e ofereça segurança jurídica para o sócio. A operação deverá ser registrada em cartório, e o ITBI sobre o percentual do imóvel que está sendo vendido deverá ser recolhido.

Para conseguir renegociar financiamento de imóvel por meio de um sócio, você terá que demonstrar toda a sua habilidade de convencer a pessoa que é um bom negócio. Ao comprar parte de um imóvel abaixo do preço de mercado, o interessado poderá aumentar seu patrimônio. Por isso, será preciso oferecer um preço mais vantajoso.

Vender o imóvel/entrar na Justiça

Abrir mão do sonho da casa própria não é algo fácil para ninguém. Afinal, você se planejou por anos para ter seu imóvel, mas diante dos imprevistos, é preciso renegociar financiamento de imóvel. Em muitos casos, essa renegociação significa dar um passo para trás para seguir adiante.

Muitas pessoas tentam continuar o pagamento das prestações do financiamento contraindo novos empréstimos ou procurando outras linhas de crédito muito mais caras, como cheque especial. Esse pode ser um grande problema, porque, além de pagar juros exorbitantes, é possível perder o imóvel.

Para evitar essa situação, algumas pessoas adiam o sonho da casa própria e vendem o imóvel para quitar o financiamento. Ao concluir essa operação, caso seja do seu interesse, você pode optar por comprar um imóvel mais barato ou alugar um apartamento ou uma casa até que seu orçamento se equilibre novamente.

Como o mercado imobiliário está desaquecido, a venda do imóvel pode demorar um pouco. O importante é não deixar as emoções tomarem conta e ser racional, para que você não fixe um valor para seu bem muito abaixo do valor de mercado. Afinal, você pode ter gastado um tanto bom para colocar armários embutidos e valorizá-lo.

Além de vender o imóvel, existe outra opção. Se o financiamento foi feito pela Caixa, talvez você consiga ainda mais melhores condições para renegociar financiamento de imóvel, mas precisa demonstrar interesse em realmente pagar a dívida. Caso não consiga as condições desejadas, seja qual for o banco, poderá recorrer à Justiça.

Mas atenção: essa última alternativa é pouco aconselhável, pois o processo poderá demorar anos devido à quantidade de casos dessa natureza. Em último instância, a melhor opção pode ser vender o imóvel para pagar o crédito tomado.

Renegociar financiamento de imóvel do Minha Casa Minha Vida

Se você faz parte do enorme grupo de pessoas que financia um imóvel do Minha Casa Minha Vida, sabe que deixar as parcelas em aberto não é uma opção boa. Seu nome pode ficar negativado e há grandes chances de perder o imóvel, além de que você perde o direito de participar do programa no futuro novamente.

Por isso, se você está com parcelas atrasadas, precisa renegociar financiamento de imóvel. As opções de usar o dinheiro do FGTS, buscar um desconto no valor total ou pedir a divisão dos valores em atraso em parcelas futuras são boas opções. Se ainda não há atraso, mas você está vislumbrando dificuldades em um futuro próximo, pode ir ao banco renegociar o aumento do prazo do financiamento via Minha Casa Minha Vida.

Ainda existe uma possibilidade caso tenha quitado 11 prestações: pedir uma pausa no pagamento por um mês de parcela. O valor relativo ao período não pago é distribuído pelas parcelas seguintes. Você pode pedir essa interrupção a cada 12 parcelas quitadas.

Renegociação de dívidas do Minha Casa Minha Vida

Em julho deste ano, a Caixa Econômica Federal anunciou que renegociará as dívidas de 589 mil contratos habitacionais em atraso. Renegociar financiamento de imóvel foi a prática adotada pela instituição financeira neste momento, já que as dívidas representam 11% da carteira de contratos ativos e somam R$ 10,1 bilhões.

De acordo com o banco, não há intenção de incluir mais juros do que aqueles já existentes no contrato. No entanto, colocaram algumas condições para a renegociação, tais como:

  • Pagamento à vista de um valor de entrada;

  • Incorporação das prestações em atraso no decorrer do financiamento até o vencimento do prazo contratual, sendo que o valor a ser incorporado nas prestações varia entre  25 e 50 reais;

  • Utilizar o saldo da conta vinculada do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço para reduzir o valor da prestação, conforme regras do fundo;

  • Alterar a data de vencimento da prestação;

  • Buscar as agências do banco para tentar um acordo.

A intenção do banco é renegociar financiamento de imóvel para beneficiar 2,3 milhões de pessoas em todo o país que moram nesses imóveis financiados. Ainda existe a possibilidade de, em alguns contratos, haver perdão e multas.

Além dessas medidas, a Caixa também anunciou que reduzirá os juros nos financiamentos imobiliários. A maior taxa praticada pelo banco foi de 11% ao ano mais Taxa Referencial (atualmente em zero) para 9,75% mais TR. A menor taxa foi reduzida de 8,75% mais TR para 8,5% mais TR.

As taxas praticadas nos empréstimos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) também foram modificadas.

Ou seja, se você está pensando em realizar o financiamento de imóvel pelo Minha Casa Minha Vida, parece ser um bom momento.

Renegociar financiamento de imóvel é uma prática necessária para muitas pessoas que se encontram em dificuldades financeiras. A crise econômica afeta não só as pessoas, mas o mercado imobiliário e os bancos, que têm interesse em ver o dinheiro circulando, ainda que fora das condições iniciais do contrato.

Diante desse novo cenário, os interessados em manter o pagamento das parcelas do financiamento podem tentar renegociar o débito com o banco, pedir a portabilidade do crédito imobiliário para uma instituição financeira com juros menores, negociar o prazo de financiamento, utilizar o FGTS para amortizar o saldo devedor ou pagar as parcelas, conseguir um sócio para o imóvel, vender o bem ou entrar na Justiça.

São opções válidas para renegociar financiamento de imóvel quando o orçamento aperta, sendo que algumas delas também se aplicam para o Minha Casa Minha Vida. Se é do seu interesse manter o sonho da casa própria e viabilizar o pagamento das prestações do financiamento do seu imóvel, avalie a que melhor se aplica ao seu caso.

Para ter mais informações sobre essa modalidade de pagamento, não deixe de tirar suas dúvidas e entender como funciona a composição de renda para financiamento!

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