Passo a passo para financiar o imóvel perfeito

Passo a passo para financiar o imóvel perfeito

Muita coisa mudou nas últimas décadas: a geração de nossos pais e avós tinha outros valores, aspirações e, principalmente, outro modo de encarar a vida.

Atualmente, valorizamos mais o equilíbrio entre a vida profissional e pessoal: os homens estão se tornando mais participativos em casa, especialmente nos cuidados com os filhos, e as mulheres estão, aos poucos, conquistando o mercado de trabalho.

Mas uma coisa que não mudou com o passar dos anos é o sonho da casa própria, que toma forma cada vez mais cedo. Casais sem filhos, famílias grandes ou pequenas e mesmo mulheres e homens solteiros têm se empenhado em busca de conquistar o seu lar, seja ele na forma de uma casa grande, com quintal, jardim e vários quartos para acomodar a família e os amigos; ou um apartamento pequeno, prático e funcional.

A boa notícia é que está muito mais fácil tornar esse sonho realidade, e um dos recursos mais utilizados para a compra de um imóvel é o financiamento.

Com prazos cada vez maiores e taxas de juros razoáveis, devido à concorrência acirrada entre bancos e instituições financeiras, é possível adquirir o primeiro imóvel sem grandes sacrifícios. Afinal, você merece o seu lar, doce lar!

Neste conteúdo, mostraremos como funciona o financiamento imobiliário e quais são os tipos. Além disso, falaremos sobre a utilização do FGTS para esse fim e daremos dicas para te ajudar a escolher seu imóvel.

Acompanhe o sumário:

Pronto para começar a realizar seu sonho? Então continue a leitura até o final!

Financiamento imobiliário: como funciona?

Apesar de ser um dos tipos de crédito imobiliário mais antigos disponíveis no mercado, o financiamento ainda permanece um mistério para muitas pessoas interessadas na compra de um imóvel.

O processo de financiamento, apesar de considerado burocrático, funciona de forma simples: o banco (ou instituição de crédito) faz o pagamento do valor do imóvel diretamente ao vendedor, concluindo a compra (seja para casa, apartamento ou terreno).

Ao comprador, é elaborado um plano de pagamento, onde são definidos o valor das parcelas, as taxas de juros e as demais particularidades de cada contrato.

Dessa forma, o vendedor recebe, imediatamente e de uma só vez, o valor correspondente à venda do imóvel. O comprador, por sua vez, faz os pagamentos mensais diretamente à instituição que quitou sua dívida.

Mas existe uma ressalva nessa opção de crédito imobiliário: normalmente, não é possível financiar o valor total do imóvel. A maior parte dos bancos permite financiar até 80% do valor — ou seja, é preciso ter em mãos, pelo menos, 20% do preço do imóvel.

Outra característica do financiamento é limitar o valor das parcelas a 30% da renda do comprador (ou compradores, em caso de renda conjunta). Dessa forma, uma família com renda de R$ 2.000,00, por exemplo, deve arcar com parcelas de, no máximo, R$ 600,00.

Isso é feito para diminuir a inadimplência e evitar que o comprador se comprometa com parcelas muito altas, prejudicando outros aspectos do orçamento familiar.

Mesmo com esses aspectos a serem considerados, o financiamento imobiliário oferece diversas vantagens às pessoas interessadas em adquirir sua casa própria:

  • não é necessário acumular o valor total do imóvel para efetuar a compra;
  • é possível se mudar logo após a assinatura do contrato de financiamento;
  • não é necessário quitar o financiamento para vender o imóvel;
  • é possível incluir no financiamento os impostos e taxas cobrados na transação;
  • o processo tem se tornado cada vez mais simples e menos burocrático;
  • é possível utilizar o FGTS para quitar o financiamento;
  • o valor pago pode ser considerado um investimento, ao contrário do aluguel;
  • o financiamento conta com seguros e garantias que cobrem danos físicos ao imóvel.

O financiamento é uma forma segura e confiável de adquirir um imóvel, mas é preciso comparar todas as opções disponíveis para fazer um bom investimento.

Quais são os tipos de financiamento?

O aspecto mais importante de qualquer financiamento é, invariavelmente, o número e valor das prestações: é por meio disso que se pode comparar as taxas de juros de diversos bancos para escolher a melhor opção disponível.

Por isso, é importante conhecer e entender como funcionam os tipos de financiamento disponíveis no país. Eles diferem em relação à:

  • amortização: a porcentagem da parcela que corresponde ao valor do imóvel;
  • juros: o valor cobrado pelo empréstimo do dinheiro, calculado em relação ao saldo devedor.

Dessa forma, os tipos de financiamento variam em relação a dois aspectos importantes:

  • a porcentagem da parcela destinada à amortização e aos juros;
  • a variação dessa porcentagem ao longo do tempo de financiamento.

Existem 3 tipos de financiamento imobiliário em vigor atualmente:

1. Sistema Price

Um dos tipos de financiamento mais utilizado no mundo inteiro, apesar de seu declínio no Brasil, o Sistema Price oferecia ao comprador, no modelo original, prestações fixas, com juros decrescentes e amortizações crescentes.

Aqui, o sistema foi adaptado para ajustar o valor das parcelas conforme a inflação, por meio do indexador pós-fixado TR (taxa referencial).

Na prática, esse sistema pode ser desvantajoso quando o salário do devedor não for reajustado na mesma proporção do financiamento, já que a parcela tende a consumir uma porcentagem cada vez maior de sua renda total.

2. SAC (Sistema de Amortizações Constantes)

Pelo sistema SAC, as amortizações são constantes ao longo do financiamento, variando apenas o valor dos juros cobrados em relação ao saldo devedor. Dessa forma, o valor das parcelas diminui gradativamente ao longo dos anos.

As prestações maiores no início do financiamento amortizam a dívida inicial mais rapidamente, diminuindo o valor dos juros.

Além disso, o sistema SAC oferece ao comprador a segurança de saber que as parcelas mais altas são cobradas no início. Assim, em caso de imprevistos no futuro, o saldo devedor e as parcelas serão menores que as praticadas no fechamento do contrato.

3. Sacre (Sistema de Amortização Crescente)

O Sacre é uma mistura dos sistemas Price e SAC, caracterizado por:

  • parcelas crescentes até certo ponto, e então decrescentes até o final do prazo de financiamento;
  • reajuste pela TR, substituindo a correção monetária;
  • amortizações crescentes ao longo dos anos;
  • juros menores com o passar do tempo.

O sistema Sacre normalmente envolve prestações altas no início do financiamento, mas a longo prazo isso se torna vantajoso para o comprador, já que os juros e o saldo devedor diminuem e o risco de inadimplência é cada vez menor.

Cada tipo de financiamento tem suas vantagens e desvantagens, e para escolher a melhor opção, é necessário fazer simulações e cálculos considerando a renda do interessado, o valor do imóvel e outros fatores que podem influenciar no pagamento das prestações.

Posso usar o FGTS?

Na hora de contratar um financiamento imobiliário, uma das principais dúvidas é com relação ao uso do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. O saldo do FGTS pode, sim, ser utilizado no pagamento da casa própria, de três formas diferentes:

  • como parte do pagamento na compra ou construção de um imóvel residencial;
  • no caso de contratos feitos pelo Sistema Financeiro de Habitação:
    • amortizando ou liquidando a dívida (saldo devedor);
    • no pagamento de parte do valor das prestações (até 80% do valor por até 12 meses consecutivos).

Porém, existem algumas condições e requisitos para que o uso do FGTS seja liberado na compra de um imóvel:

O comprador deve:

  • ter trabalhado por, pelo menos, três anos, ainda que em empresas diferentes, sob o regime do FGTS;
  • não possuir vínculo ou posse (usufruto, cessão, propriedade) de imóvel residencial urbano no município onde mora ou onde exerce seu trabalho;
  • ser o titular do financiamento;
  • não possuir financiamento ativo prévio.

O imóvel deve:

  • ter valor de avaliação de até R$ 950.000,00 (o valor limite varia de acordo com cada estado);
  • ser residencial, urbano e destinado à moradia;
  • apresentar condições plenas de habitabilidade;
  • ter a documentação completa de acordo com as exigências da agência de crédito.

O saldo do FGTS não pode ser utilizado na compra de imóveis comerciais ou rurais, em reformas, ampliações, na compra de material de construção ou na compra de imóveis destinados à moradia de terceiros.

Para usar o FGTS no financiamento, é necessário consultar o saldo disponível e formalizar o pedido junto à agência da Caixa Econômica Federal.

Como escolher o melhor imóvel?

Comprar um imóvel é uma grande responsabilidade: por se tratar de um investimento alto, normalmente financiado em vários anos, é importante considerar diversos fatores antes de escolher.

Além de pensar no presente, e optar por um imóvel que atenda a todas as necessidades imediatas, muitas pessoas consideram o futuro — planos de aumentar a família, receber os pais ou sogros para morar junto são aspectos que podem influenciar a decisão.

Alguns fatores que devem ser considerados antes de financiar um imóvel são:

1. Casa ou apartamento

Essa escolha depende do perfil do morador, já que cada opção tem suas vantagens e desvantagens.

Se por um lado uma casa oferece mais liberdade e espaço, por outro lado os condomínios fechados e apartamentos em geral são mais seguros, ainda que seja preciso seguir regras e abrir mão de um pouco de privacidade.

2. Localização

Bairros residenciais atualmente já contam com diversas comodidades, como parques, supermercados, padarias, escolas, açougues e farmácias.

Se existirem estabelecimentos comerciais próximos ao imóvel, a rotina fica mais fácil e se evitam deslocamentos desnecessários.

3. Tamanho

Solteiros, casais sem filhos, profissionais que viajam muito e mesmo idosos tendem a preferir imóveis pequenos: os custos com manutenção costumam ser menores, e a limpeza e organização são mais práticas.

Famílias grandes ou casais que pretendem ter vários filhos, em geral buscam imóveis maiores, com quartos suficientes para acomodar toda a família.

4. Segurança

Um dos aspectos mais importantes na hora de comprar o imóvel é a segurança. Uma casa localizada em um bairro seguro, um condomínio fechado com portaria 24 horas ou um apartamento com câmeras de segurança já saem na frente na hora de escolher onde morar.

5. Transporte

Essa é uma preocupação comum a quem deseja comprar um imóvel, mesmo quando se possui um carro: a existência de pontos de transporte público (metrô, trem, ônibus) é um fator importante a ser considerado.

6. Garagem

Existem famílias que possuem mais de um veículo, e nesse caso é preciso analisar se o espaço disponível na garagem comporta todos os carros e se é necessário fazer muitas manobras para estacionar.

Em apartamentos, por exemplo, onde normalmente as vagas são fixas, vigas e colunas podem dificultar o estacionamento.

7. Valor

O imóvel perfeito deve ter um valor acessível e compatível com o orçamento familiar. De nada adianta comprar a casa dos seus sonhos e se ver às voltas com dívidas que só aumentam e são impossíveis de pagar.

8. Diferenciais

Área de lazer, varanda, espaço gourmet, salão de festas e de jogos, brinquedoteca, churrasqueiras, espaço zen, academia e até aspectos ecológicos (como coleta seletiva de lixo, uso de energia solar e captação de água de chuva) são alguns diferenciais que conquistam os compradores.

O imóvel perfeito é aquele que se enquadra no seu orçamento e oferece conforto, segurança e tranquilidade a todos os moradores. Por isso, antes de comprar, é importante visitar o imóvel algumas vezes, em horários diferentes, para conhecer os arredores e analisar todas as características do local.

Como funciona o financiamento para o Minha Casa Minha Vida?

Minha Casa Minha Vida é um programa do governo federal que oferece subsídios na compra de imóveis novos, taxas de juros menores que as cobradas pelo mercado e planos de financiamento vantajosos para famílias com renda de até R$ 9.000,00.

Existem alguns critérios para a participação no programa:

  • o imóvel deve ser destinado à moradia;
  • o valor máximo do imóvel deve ser de R$ 190.000,00;
  • o comprador não pode ter recebido benefícios de moradia do governo;
  • o subsídio aplica-se apenas para a compra do primeiro imóvel;
  • o comprador não pode ter dívidas de nenhum tipo ou valor.

Existem 4 faixas de renda disponíveis no programa, cada um com seus benefícios:

  • Faixa 1 ― Renda mensal bruta de até R$ 1.800,00: financiamento em até 120 meses e prestações máximas de R$ 270,00;
  • Faixa 1,5 ― Renda mensal bruta de até R$ 2.600,00: taxas de juros de 5% ao ano e subsídio de até R$ 47.500,00;
  • Faixa 2 ― Renda mensal bruta de até R$ 4.000,00: financiamento em até 30 anos e subsídio de até R$ 29.000,00;
  • Faixa 3 ― Renda mensal bruta de até R$ 9.000,00: taxas de juros diferenciadas de acordo com a renda.

Com condições de pagamento acessíveis e vantagens únicas, o programa é uma ótima alternativa para a aquisição do primeiro imóvel da família.

Conclusão

O mercado oferece inúmeras opções para obtenção de crédito imobiliário, mas sem dúvida o financiamento é uma das maneiras mais simples e seguras de adquirir um imóvel no Brasil.

Não faltam motivos para contratar um financiamento, especialmente quando os benefícios atrelados a ele facilitam a vida do comprador e permitem incluir as despesas da compra no orçamento familiar sem grandes sacrifícios. Dessa forma, ter o seu doce lar é um sonho que pode virar realidade!

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