IPTU: tire suas principais dúvidas sobre o assunto

IPTU: tire suas principais dúvidas sobre o assunto

Com início de um novo ano vem junto uma série de impostos se aproximam do momento de serem pagos. Entre eles está o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que apesar de ser quitado anualmente por grande parte da população, o tributo ainda gera muitas dúvidas.

Quem tem um imóvel — seja comercial, seja residencial — está sujeito à essa obrigação e, muitas vezes, nem sabe exatamente para que é destinado o imposto, por quem e como deve ser pago.

Se você quer saber tudo sobre IPTU, veio ao local certo. Neste post, explicaremos o que é esse imposto, como ele é calculado, para onde vai o dinheiro recolhido e quem pode ser isento de pagar o tributo. Confira!

O que é IPTU?

O IPTU é um tributo cobrado pelos municípios sobre toda propriedade imobiliária localizada em área urbana, com ou sem construção, tais como:

  • residências;
  • prédios comerciais;
  • prédios industriais;
  • terrenos.

O imposto deve ser pago por toda pessoa física ou jurídica que tem imóvel registrado no município. Também é necessário que ao menos dois benefícios tenham sido realizados pelo poder público próximo ao imóvel. Alguns exemplos são:

  • meio-fio e calçamento;
  • canalização de água pluvial;
  • abastecimento de água;
  • sistema de esgoto;
  • rede de iluminação pública;
  • escola ou posto de saúde a pelo menos 3 km do imóvel.

O tributo deve ser pago anualmente e é a prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado que define quais são as áreas urbanas ou habitáveis. Portanto, mesmo que não haja nenhum dos itens listados acima, ainda assim, poderá haver incidência de IPTU se, desse modo, o município determinar.

Hoje, a arrecadação do imposto, criado por volta de 1808 com a chegada da Coroa Portuguesa, é inteiramente revertida em benfeitorias ao município, porém, não foi sempre assim. Quando surgiu, a principal finalidade do tributo era o de angariar fundos para a manutenção das imensas despesas da corte.

Somente em 1934 o IPTU passou a ser cobrado, fiscalizado e gerido pelas prefeituras municipais e o montante arrecado com a cobrança do imposto, investido na melhoria da infraestrutura das cidades.

Como o imposto é calculado?

Para fazer o cálculo do valor do IPTU, são considerados vários aspectos. Um deles é o valor venal do imóvel, ou seja, por quanto essa propriedade seria comercializada, e ainda, a Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI) que determina o valor de base do metro quadrado de cada região do município. Além desses dois, também são considerados outros fatores como:

  • a qualificação do imóvel, como o tipo de acabamento utilizado na construção;
  • características do terreno como o tamanho;
  • o bairro em que ele está localizado;
  • idade do imóvel.

Em algumas cidades, existem ainda as alíquotas de IPTU que variam em função do uso do imóvel. Isso significa que se ele é residencial, comercial ou se está em construção, por exemplo, o valor do imposto pode variar.

Quem faz esse calculo é a prefeitura do local onde o imóvel está localizado, por isso, é natural existir variação nos valores de uma cidade para outra, já que cada uma tem a sua própria PGVI. Do mesmo modo, cada município é responsável pela definição das datas de vencimentos, alíquotas e descontos aplicável.

Por isso, imóveis em municípios diferentes não terão os mesmos valores, alíquotas e descontos de IPTU e, ainda, não precisarão ser pagos, necessariamente, na mesma data.

Quem faz a cobrança do IPTU?

O imposto é cobrado pelo município e aplicado em melhorias para a cidade onde o imóvel está localizado. Portanto, é uma forma que a prefeitura tem de cobrar pelos serviços prestados aos moradores.

Você tem o direito de saber para onde está indo o dinheiro recolhido pelo poder público. Para receber mais informações sobre o destino da arrecadação dos impostos na sua cidade, acesse o site da sua prefeitura.

Qual é o destino da arrecadação?

O dinheiro recolhido pelos municípios com o IPTU serve para custear os principais gastos da administração pública municipal, além de investimentos fundamentais para a população, como saúde, educação, saneamento e segurança. Alguns exemplos práticos de como o dinheiro arrecadado é aplicado são:

  • iluminação pública;
  • abastecimento de água;
  • sinalização e manutenção das vias públicas;
  • melhorias em praças, parques e demais áreas de lazer;
  • postos de saúde;
  • escolas municipais;
  • coleta de lixo.

Quais são as opções de pagamento do IPTU?

O IPTU pode ser pago em qualquer banco conveniado, ou ainda, em casas lotéricas por meio da guia de recolhimento emitida no site da prefeitura, que pensando na maior comodidade do contribuinte, disponibiliza duas formas de pagamentos, conforme você verá a seguir.

Quitação antecipada

Algumas cidades oferecem a quitação antecipada no meses de dezembro ou inicio de janeiro, e com ela é possível conseguir descontos de até 10% do valor integral do imposto. Um exemplo é a cidade de Porto Alegre, que para o IPTU referente ao ano de 2019, está oferecendo 10% de abatimento para quem quitá-lo integralmente até 3 de janeiro.

Pagamento à vista com desconto

Para quem opta pela quitação à vista do imposto até a data do vencimento estipulada pela prefeitura do município onde fica o imóvel, normalmente em fevereiro, recebe até 4% de desconto no valor integral do imposto. Essa forma de pagamento também é conhecida como cota única.

Pagamento a prazo com juros

Se o contribuinte não conseguiu juntar o suficiente para pagar o IPTU em cota única no inicio do ano — o que é bem comum, dada a quantidade de outros pagamentos para a mesma época, como o Imposto sobre Propriedade de Veículos automotores (IPVA) —, é possível quitar a taxa parcelada em 10 vezes durante o seu ano de exercício.

Porém, vale lembrar que os juros incidentes sobre o parcelamento do IPTU chegam a 0,9% ao mês, ou seja, mais do que o rendimento da poupança e de algumas opções de investimento como os CDBs, se for levado em conta o Imposto de renda. Portanto, vale a pena dispor daquele dinheiro guardado para quitar o tributo à vista com o desconto.

Mais uma alternativa é a possibilidade da aquisição de um empréstimo, caso se consiga condições em que os juros totais sobre o dinheiro tomado sejam menores do que os cobrados no parcelado do imposto somados a desconto da quitação.

Outro detalhe do parcelamento no qual é importante pensar, é que durante o ano podem ocorrer atrasos no pagamento, por esquecimento e até mesmo falta de dinheiro. Nesse caso ainda há a incidência de multas que deixarão o imposto ainda mais caro.

Consequências do não pagamento

Não pagar o imposto gera multas, cobranças e inscrição nos órgãos de inadimplência. O imóvel também vai ser inscrito na dívida ativa da cidade e pode até ser levado a leilão, caso não seja feita a quitação ou uma renegociação da dívida.

Muitos municípios contam com o Programa de Pagamento Incentivado (PPI), que concede bons descontos a quem se propõem a pagar os impostos em atraso. Esses incentivos podem chegar a abatimentos de até 90% do valor total da dívida.

Para mais informações sobre as condições do PPI para o seu bem, basta procurar pelo Setor de Dívida Ativa da prefeitura do município onde está localizado o imóvel. Em épocas como o final do ano é possível conseguir os maiores descontos por meio do programa e, desse modo, retirar o patrimônio da dívida ativa e evitar a sua perda.

Existe ainda a lei que garante à pessoa física a impenhorabilidade do bem de família, no caso do imóvel devedor ser o único e servir como residência familiar. Porém, mesmo que consiga impedir o leilão do imóvel por meio dela, a dívida continuará existindo e o proprietário do imóvel constando no cadastro dos órgão de proteção ao crédito e na dívida ativa do município.

Por outro lado, a inadimplência do IPTU para imóveis que estão em nome de empresas pode ter consequências bem duras, como multas muito altas, bloqueios de bens da firma, inclusive de contas bancárias, impedimento de participações em licitações, comprometimento da credibilidade da organização diante de possíveis investidores, entre outras inconveniências.

O que é o IPTU progressivo?

Toda cidade com mais de 20 mil habitantes deve ter um Plano Diretor, uma política de desenvolvimento obrigatória que, entre outras coisas, define quais áreas estão sujeitas ao IPTU progressivo, que é uma ferramenta da prefeitura utilizada no combate à especulação imobiliária e no incentivo ao desenvolvimento do município.

O IPTU progressivo aumenta gradativamente o valor cobrado pelo imposto, ano a ano, em imóveis cuja finalidade da utilização não está adequada, como os terrenos baldios e as edificações abandonadas.

Por isso, é muito importante que a manutenção dos imóveis seja regular e que os moradores preferencialmente permaneçam habitados durante a maior parte do ano, pois somente dessa forma será possível não ficar sujeito ao IPTU progressivo — muitas vezes, manter um imóvel alugado não é vantajoso somente pela renda que gera, mas também por evitar esse aumento.

É importante que não se faça confusão do IPTU progressivo com o aumento gerado pela valorização do imóvel. Regiões que recebem melhorias de infraestrutura tendem a valorizar ao longo do ano, o que acaba refletindo no valor venal do imóvel e consequentemente no valor do IPTU. Porém, nesse caso o aumento do imposto não é uma penalidade e sim, um benefício, já que também ocorre o aumento do patrimônio.

Outro ponto que impacta diretamente no valor do tributo e não tem relação com o IPTU progressivo, são as melhorias e extensões realizadas no imóvel, que obviamente, agregarão ainda mais valor a ele. Portanto, sempre que reformar seu imóvel, você estará sujeito a aumentos na cobrança do imposto no ano seguinte.

Quem está isento de pagar o IPTU?

O IPTU é uma das principais fontes de receitas dos municípios, mas existem casos em que é possível receber a isenção total do pagamento. Pensionistas, aposentados, entidades culturais ou outras associações que desenvolvam projetos voltados para a população podem ganhar o benefício.

No caso dos aposentados e pensionistas, isenção depende de alguns fatores. Ou seja, ele precisa morar no imóvel isento, não ter nenhuma outra propriedade e que sua renda mensal seja inferior a 3 salários-mínimos.

Também é possível ganhar descontos progressivos para quem paga o imposto em dia ou se antecipa à quitação. Se você procura economizar, portanto, vale a pena verificar as regras vigentes na sua cidade.

Alguns municípios também oferecem isenção para imóveis abaixo de um determinado valor. Por exemplo, São Paulo isentou do imposto os imóveis residenciais com valor inferior a 160 mil reais e comerciais que valem menos de 90 mil reais.

Um dos maiores favorecidos por essa isenção para imóveis de baixo valor são os beneficiários do Programa Minha Casa Minha Vida que, além disso, em alguns municípios, também podem solicitar a isenção para imóveis com menos de 70m² adquiridos por meio do programa do governo.

Quem é o responsável pelo pagamento do IPTU em caso de aluguel?

Essa é uma dúvida recorrente de quem aluga um imóvel, já que perante a prefeitura mesmo se o local for alugado, a responsabilidade continua sendo exclusiva do proprietário. O que ocorre é que em muitos casos, isso é acordado entre proprietário e inquilino, sendo que o segundo ficará responsável pelo pagamento do IPTU.

Quando isso é colocado em contrato, o locador pode sim cobrar o pagamento do imposto do locatário, porém, o devedor oficial continuará sendo o dono do imóvel, e mesmo que o inquilino não pague, a dívida deverá ser quitada na prefeitura pelo proprietário para evitar que o bem vá para a dívida ativa.

Em muito casos, para evitar a inadimplência, o proprietário do imóvel paga o imposto em cota única com desconto no início do ano e cobra do inquilino mensalmente o valor do IPTU parcelado. Isso não significa que ele esteja lucrando, está apenas garantindo o pagamento sem juros e multas no caso de o morador não pagar em dia.

Outro detalhe sobre o pagamento do IPTU ser cobrado do inquilino é que, quando isso ocorre, é justo que a cobrança seja proporcional aos meses de ocupação do imóvel. Por exemplo, digamos que o contrato de aluguel tenha sido firmado somente o mês de junho. Nesse caso, o morador só deve pagar o equivalente a 7/12 do valor total para o ano todo.

Quais as principais dúvidas sobre o pagamento do IPTU?

Piscinas e áreas de lazer

Existem diversas peculiaridades sobre o IPTU capazes de causar muitas dúvidas. Principalmente no que diz respeito às melhorias feitas no imóvel. Por exemplo, se a sua propriedade tem uma piscina ou área de lazer, você não pagará imposto específico por essas benfeitorias. Porém, esses itens valorizam o local, aumentando o seu valor venal e, com isso, o custo a ser pago.

Garagens

Outro ponto que gera dúvidas recorrentes são as vagas de garagens, que quando localizadas em condomínios, podem estar demarcadas individualmente e em nome do proprietário do imóvel, porém, desvinculada dele. Nesse caso, o imposto da garagem é cobrado separadamente do apartamento.

Já no caso de casas em que as garagens estão “agregadas” ao imóvel, não há a cobrança do imposto sobre elas especificamente. Elas apenas estarão presentes na metragem da propriedade aumentando o seu valor venal e, consequentemente, a sua tributação.

Conservação do imóvel

Como vimos no texto o estado de conservação do imóvel acaba influenciando sim no valor do IPTU. Quanto mais degradado, menor o seu valor venal, o que acaba reduzindo o valor do imposto. Porém, como vimos no caso do IPTU progressivo, é preciso ter cuidado para o bem não caia na categoria de “abandonado” ou “mal utilizado” e passe ser taxado progressivamente.

Discrepância de valores em imóveis na mesma região

É normal o questionamento entre vizinhos que têm valores de IPTU muito diferentes apesar de estarem na mesma região e sob a mesma PGVI. Isso acontece devido às melhorias feitas no imóvel. Itens como metragem do terreno, acabamentos utilizados, área construída, fachada e demais benfeitorias que agregam valor ao bem tornam o valor do IPTU mais alto.

Por exemplo, imagine duas casas vizinhas, com a mesma metragem, plantas idênticas, mesma quantidade de cômodos etc. Uma delas é completamente original, nunca passou por uma reforma e apresenta diversos problemas, além de estar esteticamente depredada.

Enquanto a outra está muito bem conservada, foi reformada ganhando acabamentos de primeira linha e recursos de automação residencial. É claro que a segunda casa, por estar mais valorizada devido a sua conservação, vai pagar um imposto mais alto.

Como você pode ver ao longo deste post, o IPTU é um imposto muito importante para o desenvolvimento urbano e, quando bem aplicado pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado, é revertido em benfeitorias capazes de valorizar o próprio bem que gerou esse custo.

Além disso, poder público oferece formas facilitadas de pagamento e renegociação dos débitos referentes ao IPTU para evitar que o imóvel chegue a ser leiloado por inadimplência do imposto. Portanto, não há motivos para deixar de pagá-lo, de preferência em dia para aproveitar os descontos oferecidos para quem o quita à vista.

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