Guia completo do novo imóvel: documentos, despesas e taxas para você ficar de olho

Guia completo do novo imóvel: documentos, despesas e taxas para você ficar de olho

Assim que começamos a trabalhar e iniciamos a formação de uma família, surge o desejo de formar um patrimônio. Com isso, coisas que até então nem passavam pela nossa cabeça, agora estão presentes no dia a dia. Esse é o caso de comprar um imóvel, o melhor investimento para quem quer deixar um legado para o futuro.

A compra do primeiro apartamento é um momento importante na vida de qualquer pessoa. Esse costuma ser o bem que transforma os sonhos em realidade e que permite ter mais conforto e qualidade de vida. No entanto, até chegar a esse patamar, você precisa passar pelo processo de compra.

São vários os itens aos quais você deve ficar de olho nesse momento. Afinal, documentos, despesas e taxas podem impactar significativamente a aquisição e até fazer com que você precise adquirir um imóvel com preço mais acessível. A questão é: como tudo isso funciona?

O conteúdo a seguir vai responder a essa pergunta. Aqui, indicaremos os motivos que fazem a compra de um imóvel ser tão burocrática, os principais documentos a serem reunidos e as despesas e taxas mais relevantes que devem ser pagas nesse processo.

Veja o sumário:

Assim, você estará pronto para fazer a sua aquisição sem se preocupar com esses pontos.

Quer descobrir o que é preciso para desfrutar do seu novo imóvel o mais rápido possível? Aproveite este material e tenha uma boa leitura!

Por que a compra de um imóvel é tão burocrática?

Quando duas pessoas conversam sobre a aquisição de uma casa ou apartamento, um assunto sempre vem à tona: a burocracia. O processo de aquisição de fato é complexo e obriga a realização de diversas etapas, mas o que nem todo mundo observa é que essas exigências são necessárias para garantir a segurança de vendedor e comprador.

O estudo “O Custo da Burocracia no Imóvel” — feito pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) e Movimento Brasil Competitivo (MBC) — indicou que o custo da aquisição da casa própria chega a aumentar 12% devido aos procedimentos executados durante o processo. Em valores absolutos, esse percentual representa R$ 18 bilhões, que são derivados principalmente da alta carga tributária e excesso de documentação. Essa questão também impacta o prazo de entrega do imóvel, o que prejudica todas as partes envolvidas. Então, o que fazer?

Apesar de não parecer, há situações positivas nesse cenário. O conhecimento sobre os documentos exigidos para a compra e a organização por parte da incorporadora/construtora é a melhor forma de fazer a burocracia ter apenas impactos favoráveis. É dessa maneira que ela garantirá a sua segurança e uma aquisição tranquila.

Ao escolher uma empresa confiável, que entende do assunto e está familiarizada com o processo, há uma chance maior de fazer a sua compra eliminando o máximo de burocracia possível. Essa atitude é ainda mais relevante quando você pretende comprar um apartamento pelo programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).

Por ter algumas particularidades, é necessário que a construtora conheça os detalhes para obter mais eficiência ao longo do processo. Dessa forma, você assegura que a sua aquisição será feita da melhor maneira, sem haver dores de cabeça. A escolha da construtora adequada também garante que sejam seguidos os preceitos da Lei 13.097/2015, que diminuiu a burocracia da compra de imóveis, principalmente nos casos de financiamento habitacional.

Desde o advento dessa legislação, obteve-se maior segurança jurídica e menor custo, elementos essenciais para que a compra do primeiro imóvel seja um sucesso. Fica evidente, então, que a burocracia é necessária para a proteção das partes envolvidas. É a partir dessa prática que você terá certeza de que o bem está pronto para uso, tanto em relação a questões estruturais quanto referente a pontos que requerem análise, como a documentação.

Assim, você tem certeza de que o apartamento adquirido está livre de dívidas, ônus e problemas judiciais que possam prejudicar a venda. Além disso, é possível reduzir a burocracia com atitudes simples, como a escolha de uma empresa confiável.

A partir dessa compreensão, você deve estar pensando: o que essa burocracia envolve efetivamente? Há duas partes principais: a documentação e o pagamento de despesas e taxas. Veremos esses dois assuntos nos tópicos a seguir.

Quais são os principais documentos necessários para comprar um novo imóvel?

O primeiro passo para ter sucesso na sua compra é reunir toda a documentação necessária relativa ao vendedor, comprador e imóvel. Se houver algum problema em um desses pontos, é provável que a aquisição seja inviabilizada até que o imprevisto seja solucionado.

Para facilitar o entendimento, listamos a seguir a documentação de cada um dos itens separadamente:

1. Vendedor

A pessoa física ou jurídica que está comercializando o imóvel deve apresentar alguns documentos, que vão diferir de acordo com o vendedor. Veja os arquivos a serem entregues pelas construtoras:

  • cópia do CNPJ;
  • cópia autenticada do estatuto ou contrato social;
  • registro da documentação na Junta Comercial a respeito de modificações no estatuto ou contrato;
  • certidão de quitação de tributos de contribuições federais;
  • certidões negativas referentes a: cartório de protesto, ações cíveis, falência e concordata, Justiça do Trabalho, de débitos do Instituto Nacional do Seguro Social (CND/INSS), executivos municipais, estaduais e fiscais, e Justiça Federal.

Quando o vendedor é pessoa física, os documentos necessários são:

  • cópia de RG e CPF;
  • certidão de casamento ou união estável com regime de bens, caso haja;
  • declaração de Imposto de Renda, quando couber.

Ainda é preciso apresentar certidões negativas de:

  • protestos, que são obtidas em cartórios;
  • ações cíveis e criminais, conseguidas no site da Justiça Federal;
  • execuções fiscais municipal e estadual, comumente encontrado no site da Secretaria da Fazenda do seu estado;
  • quitação de tributos federais, adquirida no site da Receita Federal;
  • ações trabalhistas, retirada do site do Tribunal Superior do Trabalho (TST);
  • interdição, tutela e curatela, apanhada em cartórios de registro civil de pessoas naturais e de interdições e tutelas.

2. Imóvel

Esse é outro ponto muito importante, pois qualquer problema na documentação do apartamento impedirá a transferência para o comprador e a autorização de um financiamento bancário. Por isso, é preciso obter os arquivos referentes a:

  • título de propriedade com registro;
  • certidão negativa de ônus reais, a fim de comprovar a ausência de dívidas;
  • certidão negativa de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU);
  • averbação da construção, obtida no Registro de Imóveis;
  • registro de alienações e ações reipersecutórias, que evidenciam que o imóvel não foi comercializado informalmente;
  • cópia do registro de pagamento da Taxa de Cadastro e Avaliações (TCA);
  • carta de Habite-se, documento que pode ser comparado a um alvará de utilização;
  • planta baixa;
  • certidão enfitêutica, necessária exclusivamente para edificações erguidas em terreno foreiro;
  • Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do engenheiro responsável;
  • opção de compra e venda devidamente preenchida, assinada e datada;
  • matrícula atualizada, obtida no cartório de Registro de Imóveis para garantir que o bem não é alvo de ação;
  • certidão de situação fiscal/IPTU, conseguida na Prefeitura e que indica possíveis dívidas municipais;
  • declaração de inexistência de débitos condominiais.

3. Comprador

Sua própria documentação precisa estar adequada tanto para a compra do imóvel quanto para um possível financiamento. Os papéis a ser entregues são:

  • cópias de RG e CPF;
  • certidão de estado civil;
  • escritura pública de pacto antenupcial;
  • comprovante de renda dos últimos 3 meses;
  • certidão de quitação de tributos federais, no caso de ser comerciante;
  • certidões negativas da Justiça Federal, ações cíveis, executivos fiscais, protesto de títulos, débitos CND/INSS, interdição, tutela e curatela, e dívida ativa da União, no caso de ser comerciante.

Caso você deseje usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para ajudar a pagar a entrada, é preciso apresentar:

  • cópia da carteira de trabalho;
  • extrato de todas as contas do FGTS com os registros dos 2 anos anteriores;
  • autorização para movimentação de conta vinculada ao FGTS;
  • declaração de comprovação de compra do primeiro imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
  • declaração de Imposto de Renda, especialmente se você for autônomo ou microempresário e, portanto, não possui holerite para a comprovação de renda.

Perceba que alguns desses documentos servem para a comprovação de que imóvel, comprador e vendedor estão regularizados em relação à lei. Outros, no entanto, são utilizados para a elaboração do contrato de compra e venda. Os dados básicos necessários são:

  • RG, CPF/CNPJ, profissão e título de eleitor;
  • valor do imóvel;
  • forma de pagamento;
  • valor da entrada, prazo e quantia a ser paga mensalmente nas parcelas, em caso de financiamento;
  • multas em caso de rescisão, atraso na entrega do apartamento ou em condições diferentes das combinadas;
  • relação de mobília incorporada, quando for o caso;
  • comissão do corretor e/ou da imobiliária.

Tenha em mente que esse processo de coleta de documentos é simplificado quando você conta com a ajuda de uma empresa de confiança, como a Construtora CRD. Seus representantes indicarão tudo o que você precisa entregar e analisarão o seu caso específico, considerando o tipo de compra e outros aspectos relacionados.

Agora que você já entendeu quais são os documentos a serem reunidos para a compra do apartamento, chega o momento de compreender quais são as despesas e taxas a serem pagas. Vamos lá?

Quais são as principais despesas e taxas ao comprar um novo imóvel?

Decidir pela compra de um apartamento evidencia o preço do bem. No entanto, há outros gastos a serem pagos durante esse processo. De modo geral, os custos variam de 4% a 6% do valor do imóvel, e é preciso estar preparado para isso.

Veja a seguir quais são as principais despesas e taxas a serem desembolsadas pelo comprador:

1. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

É cobrado pela Prefeitura devido à transferência de propriedade. O valor incidente é um percentual, que muda conforme o município. Na maioria dos casos fica entre 2% e 3%, mas há exceções. Em alguns municípios, os participantes do Minha Casa Minha Vida e outros programas sociais têm benefícios.

Por exemplo: em São Paulo, o ITBI é isento para a primeira compra de imóvel financiado pelo Fundo Municipal de Habitação ou para a primeira aquisição pelo MCMV. Além disso, qualquer pessoa que financie o primeiro apartamento ou casa pelo SFH tem direito a 50% de desconto no imposto, conforme a Lei 6.015/1973.

É importante destacar que, por essa lei, o comprador não pode ter tido nenhum imóvel em seu nome, mesmo em caso de herança. Outra facilidade do ITBI é a possibilidade de incluí-lo no valor do financiamento bancário nos casos em que você não tem condições de quitá-lo.

2. Escritura

É a validade jurídica do processo de compra e venda. A escritura contém informações sobre as partes envolvidas na negociação e a propriedade. O valor da taxa varia conforme o estado e o preço do imóvel, e a cobrança é feita pelo Tabelionato de Notas.

Vale a pena destacar que, em caso de financiamento, a escritura não é paga agora, pois o contrato com a instituição financeira representa esse documento. Assim, o comprador realiza esse processo somente depois de quitar as parcelas. Se o bem for adquirido à vista, o procedimento é feito na hora.

3. Registro do imóvel

Comprova que você passa a ser o dono da propriedade. O registro do imóvel também apresenta um histórico de ocorrências relacionadas aos proprietários anteriores e atuais, bem como do próprio bem. A cobrança varia de acordo com o preço do imóvel e o estado em que ele está inserido — geralmente, fica por volta de 1%.

A aquisição da primeira moradia, sendo financiada pelo SFH, também oferece o direito de receber um desconto de 50% no registro do imóvel. Por fim, essa despesa pode ser incluída no financiamento bancário.

4. Taxa de avaliação do imóvel

Serve para pagar a vistoria da propriedade em caso de financiamento. O banco faz essa análise a fim de garantir que o bem está adequado às exigências para a concessão do crédito. A cobrança é feita pela instituição financeira.

Conclusão

Neste guia completo do novo imóvel, você viu todos os aspectos relevantes para a compra da sua primeira moradia. Você pôde compreender que a burocracia é capaz de trazer benefícios e é uma maneira de proteger o seu patrimônio atual e futuro. Também viu quais documentos devem ser reunidos e apresentados ao longo do processo, bem como as despesas e taxas a serem quitadas.

Esse conhecimento fará com que a sua primeira compra seja muito mais fácil. Depois disso, é só entrar em contato com uma empresa de confiança, que reduzirá a burocracia e simplificará as etapas apresentadas.

É isso que você deseja? Então aproveite as dicas que repassamos e comece a procurar os imóveis mais adequados às suas necessidades! Você vai ver que encontrar uma boa alternativa para transformar seus sonhos em realidade pode ser mais simples do que se imagina.

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