Composição de renda para financiamento: entenda como funciona

Composição de renda para financiamento: entenda como funciona

Você está procurando meios para facilitar a compra de um imóvel? Vamos conversar hoje sobre a composição de renda para financiamento, que pode ser de grande ajuda para a liberação do crédito habitacional.

Contudo, antes de compor renda, é muito importante conhecer alguns detalhes da operação. No post de hoje, listamos as principais informações que você precisa saber sobre o assunto. Vamos lá?

O que é comprovação de renda?

Para poder fazer uma liberação de crédito habitacional, a instituição financeira realiza diversas análises para determinar quais serão os riscos dessa operação. Dentre elas, destaca-se a comprovação de renda, que é a forma encontrada pelos bancos para ter a segurança de que o cliente conseguirá arcar com os pagamentos.

Desse modo, ao saber a renda mensal, a financeira conseguirá estipular a capacidade de pagamento do solicitante e, com isso, determinar qual será o limite de crédito oferecido. Para isso, existem diversos meios de comprovar a renda, sendo que a documentação exigida varia de acordo com a origem dos ganhos e com a instituição financeira.

De maneira geral, para que um trabalhador de carteira assinada tenha o seu financiamento imobiliário aprovado, é preciso que ele apresente o seu holerite e a Declaração do Imposto de Renda. Agora, se o solicitante for um profissional liberal ou autônomo, além da DIRPF, ele poderá mostrar a DECORE (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos).

O que é a composição de renda?

Conforme já foi dito, a renda mensal é um dos principais fatores que as instituições financeiras utilizam para determinar o quanto será liberado em crédito imobiliário, uma vez que, na maioria dos bancos, o valor da prestação é limitado a 30% do faturamento mensal.

Por isso, muitas pessoas têm o seu pedido de crédito negado por não ter uma receita suficiente para adquirir um determinado imóvel. No entanto, existem meios legais e aceitos pelos bancos para conseguir aumentar esse limite de crédito, dado que um deles é a composição de renda.

Por ela, a instituição financeira utilizará o faturamento de duas ou mais pessoas para realizar a análise de crédito. Logo, por considerar um rendimento maior, ocorrerá um aumento no valor máximo da prestação, resultando em um limite superior a ser financiado.

Isso permite ao solicitante conseguir financiar um imóvel mais caro, o que não seria possível caso ele tentasse realizar um financiamento imobiliário sem utilizar esse artifício.

Quem pode fazer a composição de renda para financiamento?

As regras para a composição de renda para comprar um imóvel são definidas pelas próprias instituições financeiras que concedem crédito. Muitos bancos adotam uma política mais conservadora, permitindo apenas a composição entre casais.

É possível, contudo, encontrar casos em que é permitido compor renda com pais, filhos, parentes mais distantes (como primos, tios ou avós) e, até mesmo, amigos, desde que não sejam encontradas restrições cadastrais — essa situação pode ser observada nos financiamentos concedidos pela Caixa Econômica Federal.

No Banco do Brasil, também não existem grandes limitações, já que é permitido compor renda com, no máximo, 3 pessoas, que podem ter algum grau de parentesco consanguíneo ou de afinidade.

A quantidade de participantes também está sujeita a variações, sendo mais frequentes os casos em que são permitidas duas ou três pessoas. Caso haja o desejo de compor renda, o ideal é pesquisar as condições exigidas em cada instituição financeira.

Como é feita a análise de crédito na composição de renda?

Para que o pedido do financiamento imobiliário com composição de renda seja aprovado, de maneira similar à análise de crédito individual, ocorrerá uma avaliação cadastral em todos os participantes dessa negociação. Como ela será feita individualmente, cada parte deverá apresentar todos os documentos exigidos pela instituição financeira.

Logo, nenhum dos proponentes deverá ter pendências cadastrais, uma vez que todas as informações serão checadas junto aos mais diversos órgãos públicos — principalmente nos de proteção ao crédito.

Qual o limite de comprometimento da renda por participante?

Seguindo os moldes dos financiamentos individuais, a margem que pode ser comprometida da renda pessoal é de, no máximo, 30%. Por isso, a composição de renda para financiamento é muito utilizada para possibilitar a compra de imóveis de valor mais elevado, já que, para fixar o montante máximo da parcela, são somadas as rendas de todos os participantes.

No entanto, é necessário ficar atento e verificar se os participantes da composição de renda mantêm outros empréstimos — como um financiamento veicular. Visto que, para que o crédito seja aprovado, as instituições financeiras buscam, junto ao Banco Central, se os proponentes comprometem parcela considerável de seu rendimento com a quitação de outras dívidas.

Dessa forma, os bancos podem limitar o valor do financiamento ou, até mesmo, recusar o pedido.

É possível utilizar o FGTS?

Desde que as regras de utilização sejam respeitadas, é possível utilizar os recursos do FGTS em um financiamento imobiliário realizado com composição de renda. Nesse caso, cada participante poderá usar os valores existentes em sua conta para compor a entrada do financiamento, amortizar o saldo devedor ou liquidar parcelas.

É bom lembrar que nem todo mundo está apto para sacar o seu Fundo de Garantia para auxiliar na compra de um imóvel, já que existem diversos pré-requisitos que deverão ser atendidos antes de poder usufruir desses recursos.

Como é determinado o prazo do financiamento?

O prazo do financiamento é fixado com base na idade do participante mais idoso. A legislação estabelece uma idade máxima para se ter um financiamento habitacional, fazendo com que pessoas mais idosas sofram limitações na quantidade de parcelas.

Se levarmos em conta que a quantidade e o valor das parcelas são inversamente proporcionais, o limite de idade pode tornar desvantajosa a composição de renda com pessoas de maior idade.

O seguro habitacional também pode ficar mais caro, já que as seguradoras, via de regra, levam em conta a idade para fixar o valor dos seguros, além de utilizarem a migração de faixa etária, provocando aumento no prêmio mensal ao longo dos anos.

Como fica a propriedade do imóvel na composição de renda?

A propriedade do imóvel será de cada um dos participantes da composição de renda. Por isso, é preciso ter muito cuidado ao escolher com quem compor, levando em conta aspectos que vão além da capacidade financeira, como a credibilidade dos parceiros. Em caso de endividamento de um dos componentes, por exemplo, o imóvel pode, até mesmo, ser objeto de penhora.

É possível que um dos participantes se retire da composição de renda. Para tanto, os remanescentes devem comprovar a capacidade financeira para assumir o financiamento, já que uma nova proposta deverá ser submetida ao banco.

Quais as vantagens de realizar a composição de renda?

Para muitas pessoas, a maior vantagem da composição de renda é conseguir transformar em realidade a compra de um imóvel, visto que é comum uma pessoa desejar adquirir uma residência e não ter as condições para contratar um financiamento imobiliário.

A composição de renda também possibilita uma maior facilidade para que a solicitação de crédito seja aprovada. Como será considerado o faturamento de mais pessoas, é possível que a instituição financeira perceba que essa operação apresenta menores riscos e, consequentemente, libere mais facilmente os recursos.

Outro benefício é o valor do financiamento, uma vez que ocorre o aumento da capacidade de pagamento do solicitante, e o banco possibilita um crédito maior. Muitos casais jovens apenas conseguem o seu primeiro imóvel se utilizarem esse artifício.

Conforme já foi dito, é possível utilizar o FGTS de todos os participantes da composição. Dessa forma, é possível ter mais facilidades em liquidar o financiamento, já que existirão mais recursos que poderão ser sacados do FGTS.

Quais são as desvantagens?

Apesar de a composição de renda para financiamento ser, para muitas pessoas, a única forma de conseguir adquirir um imóvel, a medida apresenta algumas desvantagens que poderão prejudicar o comprador.

Conforme já foi explicado, o prazo do financiamento é influenciado pela idade do solicitante. Assim, o banco considerará a idade do proponente mais idoso para definir as condições do empréstimo. Isso traz um sério problema ao comprador, pois ele terá um prazo menor para quitar sua dívida — isso acarreta um maior valor das parcelas.

Outro problema a ser considerado é em relação aos participantes da composição. Como cada um será proprietário do imóvel, caso ocorra algum imprevisto com a relação pessoal — como um divórcio, término da amizade ou, até mesmo, o falecimento —, é possível ter algumas dificuldades para romper esse acordo.

Também é necessário considerar a capacidade financeira de cada proponente, uma vez que, se um dos coproprietários se endivida, existem riscos de o imóvel ser atrelado à dívida e poder ser penhorado. Também ocorrerá problemas no caso do falecimento de um dos participantes, já que é possível que haja inconvenientes para lidar com os herdeiros e o inventário.

Nos últimos anos, uma das formas mais fáceis de conseguir comprar um imóvel é por meio do Minha Casa Minha Vida. Caso precise, o beneficiário poderá contar com a composição de renda, todavia, os demais proponentes deverão ter a ciência de que não conseguirão mais participar do programa.

Quais os cuidados necessários para compor a renda?

Uma das situações mais comuns em uma composição de renda é que apenas uma pessoa fique responsável por quitar as parcelas — o rendimento dos demais proponentes é utilizado apenas para facilitar a aprovação do crédito.

Sendo assim, é necessário que o comprador tenha um bom planejamento financeiro, já que uma parte considerável do seu faturamento mensal será usada para quitar essa dívida. Caso contrário, existe um sério risco de desequilíbrio do orçamento e, consequentemente, de inadimplência, a qual poderá acarretar perda do imóvel.

Todavia, o principal cuidado que alguém deverá ter ao comprar um imóvel com composição é sobre quem fará parte desse acordo. Como já foi dito, todos os participantes terão direito à propriedade do bem adquirido, logo, é preciso que a relação entre os proponentes seja sadia e harmoniosa.

A composição de renda é um ótimo artifício que permite facilitar a realização da compra de um imóvel. No entanto, apesar de tantas vantagens, é necessário ter certos cuidados, já que existem diversos riscos atrelados a essa operação, os quais poderão ser fontes de dores de cabeça.

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