Cobrança de condomínio: entenda como funciona

Cobrança de condomínio: entenda como funciona

Ao procurar um imóvel para morar, algumas pessoas preferem casas a apartamentos, pois não concordam com a cobrança de condomínio. No entanto, é preciso colocar na balança alguns dos quesitos dispendiosos que o morador se beneficia com esse tipo de moradia.

Para o bom funcionamento de um conjunto habitacional, seja ele de residências, seja para fins comerciais, é preciso custear alguns aspectos que são de fundamental importância para quem usufrui do local, como: segurança, limpeza, manutenção, iluminação, impostos, entre outros.

Se você tem dúvidas para que servem e como são calculados os valores da taxa de condomínio, está no lugar certo! A seguir, preparamos um material completo, explicando como essa quantia é calculada e qual a relação entre custo-benefício do seu pagamento. Continue a leitura para conferir!

O que é a taxa de condomínio?

O condomínio pode ser um conjunto de edifícios que estão localizados em um mesmo lote, com algumas estruturas de benfeitoria que são de uso comum de todos os moradores do local.

Nesse sentido, a taxa de condomínio é um valor mensal cobrado de todos os moradores de um conjunto de habitação, que serve para custear as despesas fixas do local, bem como a manutenção, os reparos e a conservação da edificação e do terreno.

Para isso,Os custos são fixos e cobrados mensalmente dos moradores, já que os valores são baseados no total gasto para subsidiar a estrutura, e rateado de forma igual entre todas as unidades que compõem o condomínio.

Todas as fórmulas usadas para esse rateio, via de regra, devem estar explicadas na convenção. Os gastos e as necessidades de manutenção devem ser expostos aos moradores durante os períodos de assembleia. Assim, as diretrizes precisam ser aprovadas a partir da votação dos condôminos, que decidem os rumos da administração do condomínio.

Essa taxa, portanto, está ligada diretamente a unidade ao imóvel. Esse custo é referente ao bem, por isso é enviado direto para o proprietário — que deve repassar o custo ao inquilino, quando for o caso.

Com uma visão bem simplista, apenas para entendimento prático, vamos a um exemplo: imagine um condomínio com quadra poliesportiva, piscina, em um terreno de mil metros quadrados, com quatro torres que dispõem de 20 apartamentos cada uma.

O custo para manter a estrutura mensal é de R$ 10 mil e são, no total, 80 unidades. É só fazer a conta, a taxa será de R$ 125 para cada imóvel desse condomínio.

O que compõe a taxa de condomínio?

A composição da taxa de condomínio também é de suma importância para entender a necessidade dessa cobrança. Anualmente pode ocorrer um reajuste, motivado pela previsão orçamentária para o ano seguinte. Ou seja, a previsão dos gastos e custos fixos que o condomínio terá no próximo período.

Conheça alguns dos principais itens que estão nessa lista de custos:

  • custos operacionais da portaria;
  • gastos com funcionários;
  • gastos com serviços terceirizados;
  • telefonia e internet;
  • gastos administrativos;
  • água e energia elétrica;
  • limpeza e manutenção da infraestrutura e jardim;
  • segurança.

Esses serviços são básicos para o bom funcionamento do condomínio e, portanto, caso não haja dinheiro para custeá-los, isso pode comprometer a qualidade de vida dos moradores.

Por esse motivo, antes que o novo ano inicie, essa previsão de custos precisa ser feita pelo atual síndico ou administradora, que deve repassá-la aos condôminos em assembleia — e os valores precisam ser aprovados para a formação da taxa de condomínio.

Fundo de reserva

Junto à taxa de condomínio, é possível verificar a cobrança de um adicional, que recebe o nome de fundo de reserva. Esse valor é designado para compor a poupança do condomínio.

Dessa forma, todos os proprietários da unidade contribuem para que esse fundo, que segundo as regras dispostas na convenção, deve ser utilizado para situações emergenciais e de caráter excepcional para o funcionamento da estrutura.

Fração ideal ou taxa por unidade

Muito se discute quanto às possibilidades da cobrança de condomínio. O rateio dos custos de um conjunto habitacional pode variar de acordo com a convenção aprovada pelos moradores. O que se deve levar em consideração é que todos os condôminos devem custear a infraestrutura na qual habitam e, apesar da polêmica, o pagamento é obrigatório.

Portanto, na prática, a escolha pelo pagamento por fração ideal determina que os imóveis maiores devem pagar valores mais altos pela infraestrutura. Ou seja, a cobrança é proporcional pelo tamanho da propriedade.

Quando a escolha é feita pela cobrança por unidade unidade, o valor integral dos custos é dividido pelo número de imóveis do condomínio e, nesse caso, todos pagam o mesmo. Na prática, essa última opção é a mais utilizada pelas convenções.

No entanto, o uso da fração ideal não deve ser descartado, pois tudo deve ser decidido no momento da criação da convenção.

Infraestrutura

É importante salientar que a infraestrutura do condomínio demanda constantes manutenções e melhorias. Por isso, a cada ano ou, até mesmo, de forma emergencial é preciso aprovar orçamentos para aquisições e benfeitorias, que visam melhorar a qualidade de vida de todos os moradores do local.

Dessa forma, não é de se espantar que ao longo dos anos, novos custos extras precisem ser aprovados nas assembleias, e valores adicionais sejam incorporados a taxa de condomínio por períodos específicos.

É importante a cobrança da taxa de condomínio?

Como explicado, para desfrutar das benfeitorias é preciso custear a infraestrutura. Por esse motivo, a taxa de condomínio é uma obrigação, garantindo que todas as necessidades para o bom funcionamento das áreas comuns sejam supridas.

Se por um lado esse pode ser um alto custo para os moradores, por outro, possibilita mais segurança e qualidade de vida a todos. Afinal, os condôminos também pagam pelo sossego, além das áreas de infraestrutura e lazer.

Por exemplo, quando você frequenta uma academia é preciso pagar uma mensalidade para garantir o desgaste dos equipamentos, custos com os professores, além dos gastos com a estrutura do local, certo?

Então, pense: quando você usa a academia do condomínio, qual a diferença? Apesar de nem todos os prédios disporem de um professor, é preciso que os equipamentos funcionem, tenha eletricidade e que tudo esteja em ordem para que os moradores possam utilizar o espaço.

Portanto, na prática, é possível entender que a taxa de condomínio funciona da mesma maneira que os demais serviços que o morador contrata fora do local onde reside.

Como é feita a cobrança de condomínio?

A cobrança da taxa é direcionada ao proprietário da unidade, no entanto, no caso de imóvel alugado, esse pagamento é transferido ao inquilino, fazendo parte das responsabilidades do aluguel.

Via de regra, é gerado um boleto com os custos da taxa do aluguel detalhados, como a taxa fixa, o valor de fundo de reserva, cobrança de água, custos extras da unidade, coleta de lixo e esgoto.

É preciso que esse documento tenha também as informações sobre a unidade, proprietário e a descrição dos valores que estão sendo cobrados. Normalmente, o boleto deve ser pago por meio da rede bancária e, segundo a convenção do condomínio, estão previstas multas e juros que incidem pelo não pagamento dessa taxa.

Quem é o responsável pela cobrança da taxa de condomínio?

A pessoa escolhida por votação direta em assembleia para assumir todas as responsabilidades quanto ao condomínio é o síndico. Portanto, cabe a ele administrar e gerir as contas do conjunto de habitações — dentre essas funções, a cobrança da taxa.

O síndico pode contratar uma empresa especializada para fazer a administração financeira e, nesse caso, a responsabilidade da emissão e cobrança dos boletos de taxa de condomínio passa a ser da contratada. Contudo, quem responde pelo processo perante os moradores é o síndico.

A taxa de condomínio é obrigatória?

Sim. Mesmo que o imóvel não esteja ocupado, desde a aquisição do bem, o proprietário assume o compromisso de pagamento da taxa. Desse modo, ele é obrigado a pagar pelos custos do condomínio por possuir uma unidade no local.

Para quem está buscando um apartamento ou casa em condomínio fechado, é importante colocar na planilha de custos esse valor fixo e, por vezes, considerar alguns custos extras que podem ser acrescidos ao longo do tempo.

Quais são as consequências da inadimplência?

A inadimplência, ou seja, o não pagamento da taxa de condomínio prejudica a todos os moradores que fazem parte dessa comunidade. Isso porque pode acarretar o endividamento do condomínio, caso este não consiga arcar com os custos fixos para o seu bom funcionamento.

Vale ressaltar, ainda, que a inadimplência está prevista no Código de Processo Civil, tornando o proprietário do imóvel um devedor, e incorrendo de forma legal nas penalidades apontadas pela lei.

Na nova regra, a cobrança é feita de forma judicial e pode levar o imóvel a penhora para quitação das dívidas, sem a necessidade de notificação pessoal — que, no passado, tornava esse processo mais dispendioso e longo.

Na prática, se o proprietário do imóvel não quitar as dívidas com relação à taxa de condomínio, em 3 dias o juiz pode decretar a penhora de bens para o pagamento do valor. Se o valor for alto, o próprio imóvel pode ir a leilão para ressarcir os prejuízos ao condomínio.

A taxa de condomínio pode diminuir?

Pode! A partir de revisões periódicas dos gastos do condomínio é possível reduzir ou até mesmo cortar alguns custos que não estão trazendo o retorno esperado. Além disso, podem ser realizadas campanhas para a redução do consumo de água e luz nas unidades comuns, ou o corte de setores e serviços supérfluos dentro da estrutura.

Tudo isso pode influenciar diretamente na redução dos valores para custear a manutenção do condomínio e, consequentemente, gerar uma diminuição na taxa.

Qual a legislação sobre as cobranças de condomínio?

Quando se vive em um condomínio é preciso ter a ciência de que todos precisam contribuir para os benefícios e a harmonia do ambiente. É exatamente por isso que existe uma convenção de deveres e direitos que todos os moradores precisam seguir à risca.

Caso contrário, a administração precisa recuperar os valores não pagos pelos condôminos, que prejudicam todos os demais moradores.

Como a manutenção e a infraestrutura de um condomínio geram custos altos, esses valores já foram por diversas vezes discutidos nos tribunais de justiça do Brasil. Com isso, as leis quanto ao pagamento das taxas se tornaram mais severas nos últimos anos, na busca pela redução dos índices de inadimplência.

Desse modo, no quesito inadimplência, a cobrança das taxas em atraso é feita por meio dos correios — usando o aviso de recebimento (AR) —, notificando o oficialmente o devedor. Perante a lei, os débitos relativos à taxa de condomínio passaram a ser um título executável, ou seja, que o condomínio tem o direito de reaver os valores do inadimplente.

Se a quitação dos débitos não for realizada, é possível que por meio de uma ação judicial o condomínio consiga que o bem do devedor seja penhorado para pagamento da dívida. Por isso, essa taxa é séria e não deve ser omitida da sua tabela de custos fixos com o apartamento ou casa em condomínio fechado.

Vale a pena morar em condomínio?

Diferentemente do valor do aluguel, por exemplo, a taxa de condomínio se reverte em benfeitoria para os moradores. Para quem busca segurança e tranquilidade, os conjuntos fechados de habitação melhoram consideravelmente esses aspectos, já que a administração cerca os moradores de cuidados.

Apesar das taxas sofrerem constantes reajustes, é inevitável pensar que vale a pena pagar para ter sossego e não ter que se preocupar em garantir alguns serviços básicos de manutenção, caso estivesse morando em uma casa.

Portanto, a partir de uma noção geral sobre como funciona a cobrança de condomínio e como é composta a taxa, é possível perceber a necessidade de pagamento. Mais do que uma obrigação para os proprietários, é a chave para o bom funcionamento de toda a estrutura.

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